El contrato de alquiler articula la relación entre el propietario y el inquilino, así como entre los propios inquilinos de la casa. Un buen contrato de alquiler es fundamental para el éxito en este negocio y en este artículo compartimos varias claves que debes tener en cuenta en tu contrato.
Duración del contrato
La duración del contrato es una de las primeras clausulas que nos encontramos en cualquier contrato de alquiler. Hay dos números que debes tener en cuenta: la duración del contrato propiamente dicha y la duración mínima.
La duración del contrato se refiere al tiempo de vigencia de este. Es el plazo en el que el inquilino podrá ocupar la habitación y tú que comprometes a concedérsela sin cambiar los términos de vuestro acuerdo (como el precio).
La duración mínima se refiere al tiempo que, obligatoriamente, el inquilino tiene que mantenerse en el piso. Si se marcha antes, se entiende que tiene que haber algún tipo de compensación.
Por ejemplo, en nuestros contratos de alquiler acordamos una duración mínima de 6 meses, que nos parece un compromiso aceptable para la mayoría de inquilinos; y una duración del contrato de 12 meses, que les garantiza estabilidad.
Duración y empadronamiento
La duración mínima suele ser un aspecto importante para el empadronamiento, dado que muchos ayuntamientos (¿todos?) piden un contrato mínimo de 6 meses para que el inquilino pueda empadronarse. Para los inquilinos con nacionalidad española, el empadronamiento suele ser irrelevante, pero para el público extranjero es fundamentar estar empadronados. Verás que es una pregunta que te formularán frecuentemente.
Penalización
Creemos conveniente explicitar en el contrato cuál es la penalización que hay si se abandona el piso antes del periodo acordado. En nuestro caso, somos flexibles y establecemos una penalización de 1 mes.
Preaviso
El preaviso se refiere a los días de antelación con los que el inquilino debe avisarte de que se va a marchar. Habitualmente suele ser de un mes. Conocer con antelación cuándo se marchará el inquilino te permite colocar el anuncio en los portales inmobiliarios y comenzar a organizar visitas para reducir al mínimo posible el tiempo que la habitación está vacía.
¡Cuidado con las estancias cortas!
Es importante que los contratos que firmes sean de más de 31 días. Si firmas contratos más cortos se entiende que estás haciendo alquiler turístico, que tiene una regulación distinta y necesita de una licencia.
La fianza y su funcionamiento
La fianza es un depósito que se realiza para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato. En la práctica, esto significa cubrir los daños que el inquilino haya podido ocasionar.
Periodo de devolución
En muchos modelos de contratos que encontramos por internet no se especifica un plazo para la devolución de la fianza. Nosotros recomendamos que reserves uno o dos meses durante los que puedas retener la fianza total o parcialmente para asegurarte el pago de las facturas de los suministros que no hayas recibido cuando el inquilino se marcha. En la práctica esto se traduce en que, cuando un inquilino abandona la vivienda, le devolvemos casi toda su fianza excepto una pequeña parte que la reservamos para cubrir esos gastos.
¿Un mes fianza? ¿O dos?
Un mes de fianza puede quedarse corto si te toca un mal inquilino. Por ejemplo, si el inquilino desaparece repentinamente sin pagar el mes y los suministros, con la fianza no lo vas a poder cubrir, además, tampoco podrás cubrir los desperfectos que hayan podido causar.
Entonces, ¿es mejor pedir dos meses? Teóricamente sí, pero existe cierto consenso en la comunidad de inversores de que pedir dos meses de fianza puede limitar mucho la cantidad de inquilinos que se interesarán por tu habitación. Debemos tener en cuenta que si una persona tiene que compartir vivienda es porque no tiene suficientes recursos y pedirle dos meses de fianza podría ser demasiado.
No obstante, te invitamos a que mires cómo es el mercado de alquiler en tu zona y pruebes con lo que te sientas más cómodo.
Los consumos y servicios
Los consumos tienen más miga de lo que inicialmente parece. En primer lugar porque no todos los consumos son iguales: hay algunos que están sujetos a contador (como el agua y la electricidad) y otros que no (gas butano o internet). En segundo lugar, porque no todas las personas consumen lo mismo (una persona que ha entrado en el piso a mitad de mes seguramente habrá consumido menos que una que haya estado el mes completo). Y por último, tenemos a las parejas que, por lo general, no consumen lo mismo que dos personas individuales porque, obviamente, comparten habitación.
Tener en cuenta la fecha de entrada… pero solo eso
En nuestra calculadora de gastos nosotros asumimos que, al día, todos los inquilinos consumen lo mismo. Asumir algo distinto sería algo complicado, a no ser que dispongamos de subcontadores eléctricos para las habitaciones.
Sin embargo, sí que tenemos en cuenta si los inquilinos han entrado, por ejemplo, a mitad de mes, para que solo paguen los días correspondientes.
Si decides implementar esta clausula, que entendemos que es justa, te recomendamos que también explicites que, a parte de la fecha de entrada, no se tendrá en cuenta los días que el inquilino no haya estado en el piso. «Yo estuve una semana de vacaciones fuera del piso y debería pagar menos». No. En primer lugar porque es imposible evaluar el tiempo que realmente has estado fuera del piso y, además, si aceptamos eso, podríamos llegar al absurdo de que la gente que pasa mucho tiempo fuera del piso porque trabajar muchas horas tampoco querría pagar.
Es importante que en el contrato indiquemos con claridad este tipo de cosas para que las expectativas estén claras.
Los suministros y servicios fijos
Esto quizás es más debatible, pero para aquellos gastos que son fijos (como el pago de Internet o comprar una bombona de butano) nosotros los repartimos igualmente entre las personas que se encuentren en el piso en el momento en el que esos suministros o servicios nos son cobrados. Para este tipo de gastos no vemos que tenga mucho sentido tener en cuenta la fecha de entrada en la vivienda.
Por ejemplo, si una persona entra en la vivienda a mitad de mes, y la otra ha estado el mes completo, el coste de internet lo repartimos igual entre las dos.
En resumen, los gastos no sujetos a contador los repartimos entre todos a partes iguales.
Los consumos cuando alquilamos a parejas
El consumo de una pareja es, en general, más reducido que el de dos personas individuales, porque comparten una habitación y, por ejemplo, concinan juntos (que es más eficiente que cocinar por separado).
Sin embargo, es difícil cuantificar cuánto menos consumen. Es por eso que, en nuestro contrato, nosotros asumimos que una pareja consume lo mismo que cualquier otro par de inquilinos de la casa. En otras palabras, dividimos los gastos entre el número de inquilinos que hay, no entre el número de habitaciones.
Quizás tú prefieras optar por otro método de cálculo que bonifique de alguna manera a la pareja. Pero, hagas lo que hagas, asegúrate de que el método de cálculo esté bien explicado en el contrato que firman todos tus inquilinos para evitar que cualquier persona se sorprenda o se moleste.
En los alquileres a parejas: clausula de solidaridad
Aunque pueda parecer obvio, nosotros preferimos explicitar en el contrato que, si el alquiler está destinado a una pareja y uno de los dos miembros de la pareja decide abandonar el piso, la otra parte debe responder solidariamente de los impagos que haya podido dejar la primera.
Método de pago
Nosotros solo aceptamos pago por transferencia bancaria (o Bizum), así queda explicitado en el contrato. Lo preferimos así porque es lo más seguro para ambas, pues los pagos quedan registrados y ninguna de las dos partes puede mentir sobre si un pago se hizo o no se hizo.
Por supuesto, otra ventaja del pago por transferencia es el hecho de no tener que dedicar tiempo a recoger el dinero físicamente.
Plano de la casa
Para evitar que un inquilino se agencie (por malicia o por desconocimiento) una habitación que no le has alquilado, es importante incluir en el contrato un plano de la casa, con cada habitación numerada y que el contrato indique qué número de habitación está alquilando el inquilino.
Tip: Si compraste la casa con hipoteca, es posible que el tasador hiciera un plano y lo adjuntara en el informe de tasación.
Normas de convivencia
Las normas de convivencia pueden añadirse como un anexo al contrato y el inquilino debería firmarlo. Puedes conseguir nuestras normas de convivencia.
Conclusiones
Tener un buen contrato de alquiler es fácil con las claves que hemos compartido contigo. Si quieres ahorrarte tiempo y conseguir nuestro modelo de contrato, pásate por esta página.
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